겸용주택의 세법적용
한편, 1세대 3주택자가 양도하는 주택에 대하여는 60％의 세율이 적용되나, 주택의 연면적이 60㎡ 이하의 소형주택을 양도하는 경우에는 60％의 세율 적용을 배제하고 있다.
1세대 1주택에 대한 비과세를 적용함에 있어, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 겸용주택의 경우에는 건물 전체를 주택으로 보아 비과세를 적용하도록 하고 있다.
한편, 1세대 3주택자가 양도하는 주택에 대하여는 60％의 세율이 적용되나, 주택의 연면적이 60㎡ 이하의 소형주택을 양도하는 경우에는 60％의 세율 적용을 배제하고 있다.
한편 소형주택 여부를 판단함에 있어 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 겸용주택의 경우에는 주택 외의 면적도 주택의 면적으로 보아 소형주택 여부를 판단하도록 하고 있음으로 이에 대하여 살펴보고자 한다
1. 겸용주택인 경우 1세대 1주택의 범위
고가주택을 제외한 주택으로서 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(다만, 서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 3년 이상 소유하는 경우에는 당해 주택과 그 주택의 부수토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 과세하지 아니한다.
이와 같이 1세대 1주택에 대한 비과세를 적용함에 있어 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우 또는 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있을 수 있다.
이 경우 원칙적인 처리방법은 주택부분에 대해서는 비과세를 적용하고 주택 외의 부분에 대해서는 양도소득세를 부과하는 것이나, 현행 소득세에서는 다음과 같이 처리하도록 하고 있다(소득세법 시행령 제154조 제3항).
2. 겸용주택의 양도소득세 과세 방법
① 주택의 면적 ＞ 주택 외의 면적 : 건물 전부를 주택으로 봄. 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 건물 전부를 주택으로 보아 양도소득세를 비과세함. 따라서, 납세자는 주택 외의 부분에 대한 양도소득세를 절감할 수 있음.
② 주택의 면적 ≤ 주택 외의 면적 : 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니함. 주택부분에 대해서는 비과세, 주택 외의 부분에 대해서는 과세함
3. 중과세율(60%) 적용대상에서 제외되는 소형주택의 범위
국내에 3주택 이상의 주택을 소유하는 1세대가 그 중 어느 하나의 주택을 양도하는 경우에는 보유기간에 관계없이 당해 양도소득에 대하여 60％의 세율로 중과하고 있다. 동 규정은 다주택 소유자에 대하여 양도소득세를 중과함으로써 주택이 재산증식의 수단으로 이용되는 것을 차단하고자 하는 규정이다.
다만, 3주택에 해당하는 경우에도 다음의 소형주택을 양도하는 경우에는 60％의 중과세율을 적용하지 아니한다(소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제9호 및 소득세법 시행규칙 제82조 제1항).
4. 소형주택의 범위
① 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것
② 대지면적이 120㎡ 이하이고, 주택의 연면적(겸용주택으로서 주택 부분이 주택 외부분 면적보다 커서 주택으로 보는 부분을 포함)이 60㎡ 이하일 것
③ 주택의 양도당시 기준시가가 4천만원 이하일 것
상기 ②에서 보는 바와 같이 주택의 연면적 계산시에 겸용주택으로서 주택 부분이 주택 외 부분 면적보다 큰 경우에는 주택 외 부분의 면적까지 포함하여 60㎡ 이하인 경우에 한하여 소형주택으로 본다.
5. 사례
3주택자가 주택의 면적이 40㎡, 상가의 면적이 30㎡인 겸용주택을 양도하는 경우의 처리는 다음과 같다.
① 소형주택 해당 여부 : 주택과 상가의 면적을 합한 연면적이 70㎡이므로 소형주택의 범위에 포함되지 아니함.
② 양도소득세율 : 1세대 3주택자로서 소형주택에 해당하지 않으므로 60％ 적용
편집부
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