개인의 재테크 수단으로 부동산이 주로 거론된다. 부동산은 시세차익 목적으로 투자하기도 하지만, 부동산을 보유하는 동안 임대수입을 얻기 위해 투자하기도 한다. 부동산 투자대상은 주로 상가 또는 주택인데, 본고에서는 이러한 건물 임대사업과 관련된 세무적 측면을 고찰해 보기로 한다.
1. 건물 임대사업의 과세여부
건물을 임대하는 경우 임차인이 주거용으로 사용하는지, 상업용으로 사용하는지, 또는 임대인이 몇 개의 주택을 소유하는지에 따라 부가가치세법 및 소득세법상 납세의무의 유무가 결정된다.

① 부가가치세 과세여부
부가가치세법에서는 부동산임대를 용역의 제공으로 보아 부가가치세 납세의무를 부여하고 있다. 다만, 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 면세된다. 여기에서 부수되는 토지란 그 면적이 주택 정착면적의 5배(도시지역 외의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 것을 말한다.
또한 면세라 함은 재화 또는 용역의 공급에 대하여 부가가치세의 납세의무가 면제되는 것을 말한다. 따라서 면세되는 주택의 임대용역만을 공급하는 면세사업자의 경우에는 부가가치세 납세의무 그 자체가 없으므로 부가가치세 과세표준 및 세액의 신고ㆍ납부, 사업자등록, 세금계산서 교부 등의 의무도 배제되는 것이다.

② 소득세 과세여부
현행 소득세법은 과세소득을 제한적으로 열거하고 있으며, 열거된 소득에 대해서만 과세를 하고 있다.
소득세법을 살펴보면 개인이 건물을 임대하는 경우(부동산임대소득) 소득세 납세의무가 있지만, 2개 이하의 주택을 소유하는 자가 주택을 임대(고가주택의 임대소득 제외)하는 경우에는 소득세가 비과세된다. 2003년 이전에는 비과세 주택임대소득의 범위가 상당히 복잡하게(3개 이하의 주택소유 및 기타 조건) 규정되어 있다가 개정되었는데 본고에서 종전 규정의 설명은 생략하기로 한다.
표〉 건물 임대사업의 과세여부
- 비과세중 고가주택(기준시가 6억원 초과 주택)의 임대소득은 제외함

2. 주택의 판정
임대하고 있는 건물이 주택에 해당하는지 여부는 실질 용도에 따라 판단하여야 한다(서면4팀-1651, 2004. 10. 18. ; 재일 46014-2848, 1997. 12. 5.). 즉, 건물의 공부상 형식과 실질 사용용도가 다른 경우에는 그 실질에 따라 과세여부를 판단하여야 하는데, 이는 실질과세의 원칙에 따른 것이다.

① 실질과세의 원칙
실질과세의 원칙이라 함은 세법의 해석 및 적용상의 원칙으로서 과세요건을 확정함에 있어서 ‘법 형식 또는 명목상의 형식’과 그 ‘경제적 실질 등’이 다른 경우 그 형식보다는 실질을 중요시하여 과세의 기초로 하는 것을 말한다.
실질과세의 원칙은 국세기본법에서 규정(세법에서 특례규정을 두고 있는 경우에는 세법의 규정을 따름)하고 있는데, 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용되는 것이다(국세기본법 제14조 제2항).
주택의 판정에 대하여는 소득세법 및 부가가치세법에서 특례규정을 두고 있지 않으므로 국세기본법의 실질과세 원칙이 적용된다.

② 부가가치세법상 주택
부가가치세법에서 주택은 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우 제외)으로 사용하는 건물로 규정하고 있다.

③ 소득세법상 주택
소득세법에서는 주택을 정의한 바가 없으나, 일반적으로 주거용에 공하는 건물을 주택이라 하는 것이므로 건물을 그 용도에 의하여 구별하여야 할 것이다. 그리고 용도는 등기부 또는 건물대장 등 공부상의 용도에 불구하고 실제 용도에 따라 구분한다.한편 거주자와 그 배우자가 주택을 각각 소유하고 있는 경우 주택 수의 판정은 이를 합산하여 계산한다.

④ 겸용주택
겸용주택의 경우, 주택임대에 해당하는 것으로 판단하는 기준은 소득세법 및 부가가치세법에서 동일하게 적용된다.
즉, 하나의 건물을 상업용 및 주거용으로 임대하고 있는 경우 주택의 면적이 주택외(상업용 건물)의 면적보다 클 때에는(주택＞상업용) 건물 전체를 주택의 임대로 보지만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 면적은 주택으로 보지 않는다.

⑤ 주택 유사건물의 판단
주택 유사건물로 주변에서 흔히 접하게 되는 것이 오피스텔인데, 오피스텔이 주택에 해당하는지는 실제 용도에 따라 판단해야 한다(실질과세의 원칙). 오피스텔의 주택 해당여부는 소득세법 및 부가가치세법 모두 동일하게 적용되며 기타 주택 유사건물의 판단도 동일하다.
과거 부가가치세 유권해석에서는 오피스텔을 주택으로 보지 않았으나, 2003. 2. 18. 이후 용역을 공급하는 분부터 임차인이 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 부가가치세가 면제되는 주택임대로 보는 것으로 유권해석이 변경되었다(부가 46015-440, 2003. 6. 7. ; 심사부가 2004-123, 2004. 4. 26.).

3. 주택을 임대하는 경우 납세의무
3개 이상 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우 또는 고가주택을 임대하는 경우에는 소득세 납세의무가 있으므로 소득세법상 사업자등록(면세사업자)을 해야 한다. 이 경우 부가가치세는 면제되므로 부가가치세와 관련한 의무는 적용되지 않는다.
즉, 소득세법상 과세대상인 주택임대사업을 하는 경우 소득세법상 사업자등록을 하고 종합소득세 신고ㆍ납부를 해야 한다.

4. 상업용으로 건물을 임대하는 경우 세무상 영향

상업용으로 건물을 임대하는 경우에는 부가가치세 및 소득세 납세의무가 있으므로 부가가치세법 및 소득세법에서 규정하고 있는 각종 의무를 이행해야 한다. 부가가치세법상 의무에는 사업자등록, 부가가치세 신고ㆍ납부, 세금계산서 교부 등이 있다.
한편, 부가가치세법상 일반과세자로 사업자등록을 한 경우에는 건물을 취득할 때 부담한 부가가치세를 매입세액으로 공제받거나 최초 과세기간에 공급가액이 없는 경우에는 전액 환급받을 수도 있다.
이러한 점을 악용하여 부동산중개업자가 건물 취득(일반과세자로 사업자등록)을 권유하는 사례가 있다. 즉 취득자가 주거용으로 직접 사용할 목적이거나 상업용으로 임대할 의도가 없이 취득하는 때에도 일반과세자로 등록하여 부가가치세를 환급받도록 하는 경우가 있다.
그러나 부가가치세는 다음과 같은 규정에 의하여 사후관리가 되므로 건물 취득시 환급받은 부가가치세를 추후에 납부할 수 있다.

① 자가공급(면세사업에의 전용)
건물 취득과 관련된 매입세액을 공제받은 이후 부가가치세가 면제되는 용역을 공급(상시 주거용으로 임대)하는 경우에는 당해 건물을 공급한 것으로 보아 부가가치세를 납부해야 한다.

② 개인적 공급
사업자가 취득한 재화를 사업과 관련 없이 자기의 개인적 목적으로 사용하는 경우에는 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세한다(부가가치세법 제6조 제3항). 그러나 당초부터 자기가 사용(주거 등)할 목적으로 취득한 것으로 판단된다면 개인적 공급으로 보아 부가가치세를 과세하는 것이 아니라, 당초의 매입세액이 공제되지 않는 것이다.

③ 폐업시 잔존재화
건물 취득 후 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받았으나 건물을 임대하지 않은 경우에는 폐업처리되고 부가가치세가 과세될 수 있다. 즉, 사업개시일 전에 등록한 자로서 등록한 날로부터 6월이 되는 날까지 재화와 용역의 공급실적이 없는 자에 대하여는 그 6월이 되는 날을 폐업일로 본다(부가가치세법시행규칙 제6조 제3항).
사업자가 폐업하는 경우 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 보아 부가가치세가 과세된다(부가가치세법 제6조 제4항).
따라서 건물을 취득하여 사업개시전에 임대사업자로 사업자등록을 한 자가 등록을 한 날부터 6월이 되는 날까지 부동산 임대실적이 없는 경우에는 당해 건물을 자기에게 공급한 것으로 보아 부가가치세가 과세될 수 있다.