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주택건설업자로부터 분양권을 취득한 신축주택의 양도세 감면장민수세무사 세무칼럼

지난 호의 자기건물 신축주택의 양도소득의 감면에 이어 이번 호에서는 주택건설업자로부터 분양권을 취득한 신축주택의 양도소득세 감면에 대하여 알아보고자 한다
□ 주택건설회사로부터 취득한 신축주택의 양도소득세감면 요건

- 주택건설사업자와 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 아래의 기간 중에 납부하고 취득한 주택

- 주택조합이 조합원에게 공급하고 남은 잔여주택을 주택조합과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 아래의 기간 중에 납부하고 취득한 주택
* 국민주택 : 전용면적 85㎡(약 25.7평)이하인 주택
* 5대신도시 지역 : 일산, 분당, 평촌, 중동, 산본 (다만, 일부 洞의 경우 지번에 따라서 포함여부가 다를 수 있음)

□ 감면이 배제되는 신축주택

- 개인으로부터 분양권을 매입하여 취득한 주택
- 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있는 주택
- 주택건설업자로부터 최초 분양받은 후 분양권으로 양도하거나 등기하지 않고 양도하는 경우

- 양도당시 실거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택 다만, 6억원을 초과하더라도 계약금을 납부한 시기에 따라 아래와 같은 일정 기준면적 이하이면 감면을 받을 수 있습니다.

▶ 1998.5.22∼2002.9.30사이에 분양받고 계약금을 납부한 경우
⇒ 주택면적이 264㎡(공동주택은 164㎡=약50평)미만
▶ 2002.10.1∼2002.12.31사이에 분양받고 계약금을 납부한 경우
⇒ 주택면적이 264㎡(공동주택은 149㎡=약45평)미만
▶ 2003.1.1이후 분양받고 계약금을 납부한 경우
⇒ 면적에 관계없이 양도가액이 6억원을 초과하는 신축주택은 감면받을 수 없습니다.

□ 감면 예시

질문] 조세특례제한법의 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면대상에 주상복합아파트와 주거형 오피스텔도 포함되는지요?

답변] 주상복합아파트는 조세특례제한법 제99조의 규정을 적용받을 수가 있으나 주거용 오피스텔은 동법 규정의 감면을 적용받을 수가 없습니다.

질문] 조세특례제한법에 따른 감면대상 아파트가 2005년 1월에 완공예정입니다. 이 감면대상 아파트를 등기만하고 입주는 하지 않은 채 바로 양도하려고 하는데 입주하지 않아도 양도득세가 100% 감면되는지요? 취득한 날로부터 5년이내에 양도하는 경우에 감면받는다고 하였는데, 5년 이내의 기준일이 분양계약 체결일인지(2002.09.24) 아니면 아파트 완공후 등기일(2005.1월경)인지요?

답변] 감면대상주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 거주여부 및 다른주택의 보유여부와 관계없이 양도소득세 전액을 감면되며, 취득일이란 당해 아파트에 대한 잔금을 청산한 날입니다. 다만, 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사 실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른날)이 취득일이 됩니다.

편집부  -

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