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임대주택에 대한 양도소득세 감면임대주택에 대한 양도소득세 감면

이번 호에서는 주택 장기임대 후의 양도소득세의 감면에 대하여 알아보고자 한다
세무칼럼

임대주택에 대한 양도소득세 감면

임대주택에 대한 양도소득세 감면
양도소득세의 절세수단으로 장기임대를 통한 감면의 방법을 생각해 볼 수 있다. 따라서 이번 호에서는 주택 장기임대 후의 양도소득세의 감면에 대하여 알아보고자 한다.

Ⅰ. 5호 이상 장기임대주택에 대한 양도세 감면
조세특례제한법에 따라 5호 이상의 주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 장기임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 50% 또는 100%를 감면받을 수 있습니다.
□ 감면대상 장기임대주택의 요건
장기임대주택이란 아래의 요건을 모두 충족하는 주택을 말합니다.
- 국민주택일 것(전용면적이 85㎡=약25.7평 이하인 주택)
- 다음중 하나에 해당하는 주택일 것
· 1985.12.31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1 현재 입주한 사실이 없는 주택
· 1986.1.1∼2000.12.31일 기간중 신축된 주택
- 2000.12.31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대했을 것
□ 양도소득세의 감면율
○ 100% 감면되는 장기임대주택
- 5년이상 임대한 임대주택법에 의한 건설임대주택
* 건설임대주택이란
· 임대주택법에 의한 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
· 주택법규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사시까지 미분양된 주택으로서 임대주택법에 의한 임대사업자 등록을 마치고 임대하는 주택
- 95.1.1 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 임대주택법에 의한 매입임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함)
* 매입임대주택
·임대주택법에 의한 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택
- 10년이상 임대한 일반임대주택
○ 50% 감면되는 장기임대주택
- 5년이상 임대한 일반임대주택
□ 농어촌특별세 신고납부
감면세액의 20%에 상당하는 세액은 농어촌특별세로 신고·납부해야 합니다
□ 임대기간의 계산
- 임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 합니다.
- 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 않습니다
- 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산합니다.
- 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 공백기간이 3월 이내이면 그 기간은 주택임대기간에 포함하여 계산합니다
□ 1세대1주택 비과세 판정시 주택의 수에서 제외
- 장기임대주택은 거주자의 다른 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 판정시 당해 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다.
- 1세대 3주택 실가과세 판정시 위와 같은 장기임대주택도 포함하여 주택수를 계산하지만, 해당 장기임대주택 자체는 60% 중과대상에서 제외합니다.

Ⅱ. 2호 이상 신축 임대주택에 대한 양도세 감면
조세특례제한법에 따라 일정한 요건을 갖춘 신축임대주택 1채를 포함하여 2주택 이상의 임대주택을 5년이상 임대한 후 당해 신축임대주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 전액 감면합니다.
□ 신축임대주택의 요건
신축임대주택이란 아래 (1)(2)의 요건을 모두 충족하는 주택을 말합니다.
(1) 국민주택일 것(전용면적이 85㎡=약25.7평 이하인 주택)
(2) 다음중 하나에 해당하는 주택일 것
① 임대주택법상 건설임대주택
- 1999. 8. 20 ∼ 2001. 12. 31일 중 신축된 주택
- 1999. 8. 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999. 8. 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 취득당시 입주 사실이 없는 임대주택법상 매입임대주택(1999. 8. 20 ∼ 2001. 12. 31일 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함)
- 1999. 8. 20일 이후 신축된 주택
- 1999. 8. 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999. 8. 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택
□ 양도소득세의 감면세액
- 위의 신축임대주택을 5년이상 임대후 양도할 경우 100% 감면됩니다.
□ 임대기간의 계산
- 임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 합니다.
- 2호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 않습니다.
- 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산합니다.
- 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 공백기간이 3월 이내이면 그 기간은 주택임대기간에 포함하여 계산합니다
□ 신축임대주택은 1세대1주택 비과세 판정시 주택 수에서 제외
- 신축임대주택은 거주자의 다른 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 판정시 당해 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다.
- 신축임대주택을 포함하여 3주택 이상을 소유한 경우 다른 주택을 양도하면 실가과세 및 양도소득세 중과대상 판정시 신축임대주택도 포함하여 주택수를 계산하지만, 신축임대주택을 양도하면 실가과세에는 해당하나 60% 중과대상에서는 제외됩니다.

편집부  -

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