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일시적 2주택의 양도소득세 비과세일시적 2주택의 양도소득세 비과세

국내 1세대가 2주택을 보유하는 경우 주택의 양도에 대하여 양도소득세가 과세되나 특정한 사유 발생시는 양도소득세를 비과세하고 있다.

▲ 장민수 세무사/ 본지 편집위원
국내에 1세대가 2주택을 보유하는 경우 주택의 양도에 대하여 양도소득세가 과세되나 특정한 사유 발생시는 양도소득세를 비과세하고 있는 바 이에 대하여 살펴보고자 합니다.


Ⅰ. 이사목적 일시적 2주택

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 비과세하는데 이 경우 비과세 요건은 다음과 같습니다.

① 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도할 것
② 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것
③ 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병 요양 등의 사유로 양도할 것
Ⅱ. 상속으로 인한 2주택

상속받은 주택에 대하여 2002. 12. 31일 까지는 다른 주택의 양도소득세 비과세 판정에 있어서 주택 수의 계산에 포함하지 아니하였으나 2003. 1. 1일부터는 아래와 같이 일반주택과 동일한 기준으로 법을 개정하여 적용합니다.

(1) 일반주택을 양도하는 경우
1주택을 보유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 상속받은 주택은 일반주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 때 주택의 수에 포함하지 아니합니다.
따라서 일반주택이 양도일 현재 비과세 요건을 갖추었으면 양도소득세를 과세하지 아니합니다.
피상속인이 상속개시 당시 두채 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인을 기준으로 소유기간이 가장 긴 1주택에 대해서만 상속주택의 특례가 적용되며 하나의 주택을 여러 사람이 공동으로 상속한 때에는 일반주택 양도 시 상속지분이 가장 큰 상속인이 상속주택을 소유한 것으로 봅니다.
(2) 상속주택을 먼저 양도한 경우
상속주택을 먼저 양도한 경우에는 양도소득세가 과세됩니다.
따라서 상속받은 주택이라도 일반주택과 마찬가지로 양도당시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여야 양도소득세가 과세되지 아니합니다.


Ⅲ. 노부모 공양위한 2주택

(1) 일반주택
1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 1주택을 보유하게 된 경우 세대를 합친 날부터 2년 이내에 양도하는 주택에 대해서 다음의 요건을 갖추는 경우 양도소득세를 비과세합니다.

① 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것
② 세대를 합친 날부터 2년 이내에 양도할 것
③ 노부모를 봉양할 것
(2) 장기저당담보 주택
장기저당담보주택을 소유한 60세 이상의 직계존속과 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우에는 양도시기와 상관없이 먼저 양도하는 주택은 양도로 간주되며 장기저당담보주택은 비과세 요건 중 거주기간의 요건을 적용하지 아니합니다.
따라서 세대를 합친 날부터 2년이 지나서 팔더라도 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세를 비과세합니다.


Ⅳ. 결혼으로 인한 2주택

1주택을 보유한 자가 1주택을 보유한 자와 혼인함으로써 1세대 2주택에 해당하게 된 경우 결혼한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 다음의 요건을 충족하는 경우 양도소득세가 비과세됩니다.
① 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것
② 결혼한 날부터 2년 이내에 양도할 것


Ⅴ. 농어촌 주택 보유에 따른 2주택

1주택을 소유한 자가 농어촌주택을 취득하여 1새대 2주택이 된 경우 아래와 같이 일반주택을 팔 때 비과세 해당여부는 농어촌주택을 제외하고 판단함으로 비과세 요건을 갖춘 일반주택은 양도시기에 관계없이 비과세 됩니다.

① 1주택을 소유한 1세대가 서울, 인천, 경기를 제외한 읍면지역에 소재한 아래의 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 경우에 일반주택을 양도할 때
㉠ 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 주택
㉡ 농업 등에 종사한 거주자가 다른 시·군·구로 전출함으로 거주하지 못하게 된 주택으로 5년 이상 거주한 주택
㉢ 농업 등에 종사하고자 하는 자가 그와 배우자가 본적지 또는 연고지에 300평 이상의 농지와 함께 취득하는 주택으로써 대지면적이 200평 이내일 것

② 1주택을 소유한 1세대가 2005.12.31일까지 농어촌지역에 소재한 아래의 주택을 매입하여 2주택이 된 경우 일반주택을 양도할 때
㉠ 읍·면지역의 주택일 것(수도권 등 제외)
㉡ 대지 200평, 건물 45평(공동주택 35평) 이내
㉢ 취득시 기준시가 7,000만원 이하이고 일반주택 양도가액 1억원 이하일 것
㉣ 농어촌 주택을 3년 이상 보유할 것

편집부  -

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