평소 요리에 관심이 많았던 회사원 A씨는 고민 끝에 직장을 그만두고 집 근처에 위치한 건물 1층을 임차하여 식당을 차렸습니다. 처음에는 손님이 많지 않았지만, 음식이 맛있다고 소문이 퍼지기 시작하여 1년쯤 지나자 동네에서 유명한 맛집이 되었습니다. 그러던 어느 날 임대인이 A씨를 찾아와 계약기간이 종료되는 대로 나가줄 것을 통보했습니다. 이제 막 제대로 자리를 잡고 장사가 잘되기 시작한 참인데 갑자기 나가라는 청천벽력과도 같은 소식에, A씨는 매일밤 잠을 이루지 못하고 있는 상황입니다. A씨는 아무런 조치도 취하지 못하고 나가야 하는 걸까요?

상가건물 임대차보호법(이하 “상가임대차법”이라고 합니다) 제10조 제1항에 따르면, 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 이처럼 법이 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하는 이유는, 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하려는 취지입니다.

계약갱신의 범위와 관련하여, 상가임대차법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.’고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인은 최소한 10년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다.

위와 같이 임대차가 갱신된 경우, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(상가임대차법 제10조 제3항). 다만 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 않는 범위에서 가능합니다(상가임대차법 제11조 및 동법 시행령 제4조).

다만 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유들이 존재하는바, ①임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ②임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, ⑤임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우. ⑥임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우. ⑧그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 이에 해당합니다(상가임대차법 제10조 제1항 각 호).