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소유자 인감증명서를 가지고 있는 자와 부동산매매계약을 체결한 경우의 효력
  • 강수재 법무법인(유한) 주원 변호사
  • 승인 2019.01.29 09:24
  • 호수 276
  • 댓글 0

A씨는 B씨가 소유하고 있는 아파트를 매수하고자 하였습니다. 그런데 매매계약체결 과정에서 A씨는 B씨가 아닌, B씨의 대리인이라 주장하는 C씨와 계약을 체결하였습니다. 마침 C씨는 아파트 소유자인 B씨의 인감증명서와 인감도장을 가지고 있었기에 A씨는 아무런 의심을 하지 않았습니다. 매매계약이 체결된 이후 A씨는 C씨가 가르쳐준 B씨의 통장(예금주 : B)에 매매대금을 입금하였는데, 이에 대하여 B씨는 자신은 아파트를 매도한 사실이 없다고 합니다. 이러한 경우 A씨는 B씨에게 아파트 매매계약이 유효함을 전제로 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있을까요?

민법 제125조는 제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제3자간의 법률행위에 대하여 책임이 있으나, 다만 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 않다고 규정하고 있습니다.

이와 관련하여 판례는 “민법 제125조가 규정하는 대리권 수여의 표시에 의한 표현대리는 본인과 대리행위를 한 자 사이의 기본적인 법률관계의 성질이나 그 효력의 유무와는 관계가 없이 어떤 자가 본인을 대리하여 제3자와 법률행위를 함에 있어 본인이 그 자에게 대리권을 수여하였다는 표시를 제3자에게 한 경우에 성립하는 것이고, 이때 서류를 교부하는 방법으로 민법 제125조 소정의 대리권 수여의 표시가 있었다고 하기 위하여는 본인을 대리한다고 하는 자가 제출하거나 소지하고 있는 서류의 내용과 그러한 서류가 작성되어 교부된 경위나 형태 및 대리행위라고 주장하는 행위의 종류와 성질 등을 종합하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2001. 8. 21., 선고, 2001다31264, 판결)”고 판시하였습니다.

이와 더불어 판례는 “일반적으로 부동산의 소유자가 아닌 제3자로부터 근저당권을 취득하려는 자로서는 근저당권설정계약을 함에 있어서 그 소유자에게 과연 담보제공의 의사가 있는지 여부 및 그 제3자가 소유자로부터 담보제공에 관한 위임을 받았는지 여부를 서류상 또는 기타의 방법으로 소유자에게 확인하여 보는 것이 보통이라 할 것이므로, 만약 그러한 조사를 하지 아니하였다면 그 제3자에게 소유자를 대리할 권한이 있다고 믿은 데에 과실이 있다고 할 것이다(대법원 1995. 2. 17. 선고 94다34425 판결).”고 하면서, ①보증용인감증명서와 재산세납부증명서를 가지고 있었던 경우(대법원 1992. 2. 25. 선고 91다490 판결), ②등기권리증(현재는 등기필정보통지서)과 인감증명서·인감도장만 가지고 있었던 경우(대법원 1992. 11. 27., 선고, 92다31842, 판결), ③공증용인감증명서와 인감도장·주민등록증을 가지고 있었으나 등기필증(현재는 등기필정보통지서)이 없었던 경우(대법원 1994. 11. 8. 선고 94다29560 판결) 등에 제3자에게 소유자를 대리할 권한이 있다고 믿은 데에 과실이 있다고 보아 표현대리의 성립을 부정한바 있습니다.

상기 판례의 태도에 비추어 보았을 때, 본 사안에 있어서 A씨는 아파트 매매계약을 체결함에 있어 B씨에게 매도의 의사가 있는지 여부 및 C씨가 B씨로부터 매도에 관한 위임을 받았는지 여부를 서류상 또는 기타의 방법으로 B씨에게 확인하여 보는 것이 보통이라 할 것이므로, 본 사안과 같이 그러한 조사를 행하지 아니한 A씨는 C씨에게 B씨를 대리할 권한이 있다고 믿은 데에 과실이 있다고 할 것입니다. 따라서 A씨는 B씨에 대하여 표현대리책임을 물어 소유권이전등기청구권을 행사하기는 어려울 것으로 보여집니다.

하지만 A씨는 무권대리의 책임이 있는 C씨에게 민법 제135조에 따른 계약의 이행이나 손해배상을 청구할 수는 있을 것으로 보입니다.

따라서 대리인이라 칭하는 자와 계약을 체결하고자 하시는 경우, 계약체결 전 본인의 의사 및 대리권의 존부를 확인해보는 신중함이 필요하다고 하겠습니다.

강수재 법무법인(유한) 주원 변호사

강수재 법무법인(유한) 주원 변호사  news0528@hanmail.net

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