공시가격에 올해 시세상승분 적극 반영…주택임대차정보시스템 도입

앞으로 주택을 보유한 사람은 투기지역과 투기과열지구 등 규제지역에서 주택을 신규로 매입할 경우 주택담보대출을 받을 수 없게 된다.

1주택자가 전세대출을 보증 받으려면 부부합산소득 1억 원 이하인 경우에만 공적 보증이 제공된다.

정부는 13일 부처합동으로 투기수요 차단과 실수요자 보호을 위한 내용을 담은 ‘주택시장 안정 방안’을 발표했다.

이번 대책과 관련 국토부는 ▲투기수요의 주택시장 쏠림 와환 ▲주택시장의 투명성 강화 ▲지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응 ▲양질의 주택공급 확대 등의 내용을 다음과 같이 밝혔다.

2주택 이상 보증제한…투기수요 주택시장 쏠림 완화

먼저 국토부는 시세가 급등한 주택에 대해 올해 시세상승분을 적극 반영해 공시가격 형평성을 제고할 방침이다. 또한 공시가격에 대해 유형과 지역, 가격대 간 형평성을 개선하는 방안을 별도 마련 중이다.

투기지역과 투기과열지구에서 주택을 신규로 매입하기 위한 장·단기 매입임대 기금 융자를 중단한다.

다만, 건설임대 기금 융자는 투기지역 및 투기과열지구에서도 지속 지원해 임차인을 위한 양질의 임대주택 공급은 지속한다.

이에 14일부터 투기지역과 투기과열지구의 매입자금 기금대출을 중단한다.

임대조건 위반 임대 의무기간 내 양도할 경우에는 과태료를 임대주택 매각 건 당 ‘1000만 원 이하’에서 ‘3000만 원 이하’로 상향 조정한다. 이는 벌률 개정안 시행일 이후 매각분부터 적용된다.

전세대출 보증 요건도 강화한다. 2주택 이상 보유자는 주택도시보증공사, 주택금융공사의 전세자금 대출에 대한 보증이 원천 금지된다. 1주택자의 경우 부부합산소득 1억 원 이하까지만 공적 보증을 제공된다.

RHMS 통해 임대시장 투명성 강화

국토부는 주택시장의 투명성을 강화하기 위해 주택임대차정보시스템(RHMS)을 도입한다.

그동안 부처마다 흩어져 있던 주택임대차 정보를 종합·연계해 주택임대차 시장을 투명하게 관리하고 공평과세 기반을 구축한다.

다주택자의 주택보유 현황을 신속하게 파악하고, 다주택자가 보유한 주택 중 임대중인 주택 현황도 파악한다. 등록임대사업자가 임대의무 조건에 맞게 임대하는지 모니터링하고 미등록 임대사업자도 임대소득 현황을 파악할 수 있다. 앞으로는 RHMS를 통해 개인별 주택보유 및 임대현황, 추정 임대료 자료 등을 국세청에 제공해 세금탈루 여부 등을 검증한다.

추첨제 당첨자 ‘무주택자’ 우선 선정

실수요자 우선 청약제도 관리도 강화된다. 청약 업무의 공적 측면을 고려해 내년 하반기부터 청약 시스템 운영 기관을 공공기관인 ‘한국감정원’으로 변경할 계획이다. 불법 당첨자 관리, 부적격 당첨자 검증, 주택통계 시스템과의 연계 등 공적관리를 강화한다.

부정 당첨에 대한 관리도 강화된다. 선의의 피해자 발생 가능성을 최소화하면서 부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화할 방침이다. 위반행위로 인한 이익의 3배에 해당하는 금액이 3000만 원 초과일 경우 해당 이익의 3배 상당 금액을 벌금에 처하도록 개정한다. 이밖에 전매제한, 계약취소 관리 및 의무화도 한층 강화될 예정이다.

분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외된다. 청약에 당첨돼 계약(매수자 포함)을 한 것도 주택 소유로 간주해 무주택 기간을 보다 엄격하게 산정한다.

추첨제 당첨자를 선정할 때에는 무주택자를 우선 선정할 예정이다. 기존에는 주택소유에 관계없이 추첨해 당첨자를 선정했으나, 이번 대책으로 무주택 신청자 → 유주택 신청자 순으로 추첨을 실시해 당첨자를 선정하게 된다.

분양가 상한제 주택 전매제한도 강화된다. 시세보다 저렴하게 공급되는 공공택지의 분양주택에 대해서는 3~8년의 전매제한 기간을 설정하고, 공공분양주택에 대해서는 최대 5년의 거주의무 기간도 설정할 방침이다.

실거래 신고 기간 단축을 통해 거래량 통계의 적시성을 강화한다. 기존 60일 이내에서 30일 이내로 규정이 변경된다. 부동산 거래 계약이 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 반드시 신고해야 한다. 거래계약 허위신고 금지 규정을 신설하고, 위반 시에는 3000만 원 이하의 과태료가 부과된다. 신고 위반에 대해 국토부가 지자체와 공동으로 조사할 예정이다.

‘지방 주택시장’ 대한 맞춤형 대응

우선 미분양 증가에 따른 선제적 대응을 강화하고, 지방 중소도시 미분양 증가에 대응하기 위해 미분양 관리 지역 지정 요건을 ‘최근 3개월간 미분양 500세대 이상이며 감소율이 10% 미만인 달이 있는 지역’으로  완화한다. 또 미분양 관리지역 지정할 때 최소 지속기간을 6개월로 연장한다.

깡통전세와 역전세 위험이 상대적으로 높은 미분양 관리지역 세입자 보호 강화를 위한 ‘전세보증금 반환보증 위축지역 특례제도’도 도입된다.

신규 수도권 공공택지 30만 가구 공급

중산·서민층 주거안정을 위한 주택공급 확대하기로 했다. 수도권에 입지가 좋은 양질의 공공택지 30만 가구를 공급하되, 공공성을 강화해 주택 실수요자의 주거안정을 도모할 방침이다. 소규모 정비사업 활성화를 위한 제도 개선과 인센티브 확대를 통해 도심 내 노후지 정비를 통한 주택공급 확대도 추진될 계획이다.

국토부 관계자는 “이달 중 1차로 지자체 협의가 완료된 공공택지와 도심 내 공급 확대 및 소규모 정비사업 활성화 등 구체적 공급 확대 방안 발표 예정”이라고 말했다.

종부세 올리고 다주택자 대출 차단

조정대상지역 다주택 소유자에 종부세 최고 3.2% 부과

서울·수도권 역세권 등 30곳 공공택지에 30만가구 추가 공급

서울과 세종, 부산 등 조정대상지역의 다주택 소유자에게 최고 3.2%의 종부세를 부과하고 18억원이 넘는 고가 주택의 세율도 누진적으로 인상한다.

정부는 13일 오후 정부서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 긴급 경제현안간담회를 개최해 ‘9·13 주택시장 안정방안’을 발표했다.

이번 대책은 다주택자와 주택임대사업자에 대한 금융·세제강화와 서민주거안정 목적의 주택공급 확대, 조세제도와 세정 측면 등 조세정의의의 구현 등을 위한 것으로, 특히 다주택자의 투기수요를 철저히 차단하면서 선의의 실수요자를 확실히 보호하는 데 중점을 두었다.

그동안 정부는 부동산 관련 대책과 가계부채 종합대책 등을 통해 서민주거와 주택시장 안정에 전력을 기울여 왔으나, 서울과 일부 수도권을 중심으로 주택시장이 단기간에 과열 양상을 보이면서 시장불안이 확산되었다.

그러면서 전세를 끼고 매입하는 이른바 갭투자 비중이 증가하고, 투기 목적으로 임대사업자대출과 전세대출 등이 악용되는 사례도 나타나면서 실수요자들의 불안감까지 겹쳐 추격매수 심리를 부추기게 되었다. 

이는 일부 주택시장의 시장 기능이 정상적으로 작동하지 않고 비이성적인 투기와 이에 따른 이상 과열이라는 것이 현장과 전문가 등의 공통된 의견으로, 투기에 의한 주택시장 불안은 서민 주거안정을 위협하고 내집 마련을 더욱 어렵게 만들었다.

따라서 정부는 투기억제와 실수요자 보호, 맞춤형 대책이라는 3대 원칙에 입각해 투기와 집값은 끝까지 잡겠다는 각오로 이번 대책을 발표하게 되었다.

다주택자의 투기수요 철저 차단

이번 대책에서 가장 눈에 띄는 것은 종부세의 대폭 강화이다. 주택이 투기목적으로 악용되지 않게 다주택자의 투기수요를 차단할 방침으로 3주택 이상자는 현행보다 0.1~1.2%p까지 세율을 누진적으로 인상해 최대 3.2%까지, 조정대상지역 내 2주택자는 3주택자 이상자와 동일하게 과세를 부과한다.

1주택자와 조정대상지역 외 2주택자의 경우도 18억원이 넘는 고가 주택인 경우 세율을 현행보다 0.2~0.7%p까지 누진적으로 인상해 과세 형평을 제고할 방침이다. 

조정대상지역 내 일시적 2주택자의 양도세와 비과세 기준도 강화된다. 지금까지는 종전주택을 3년이내에 처분하면 됐지만, 이번 대책발표 이후 부터 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이내에 처분해야만 한다.

한편 종부세 개편으로 얻게 되는 추가 세수는 국회·관계기관 등과 협의해 서민 주거안정을 위한 재원으로 활용할 계획이다. 

다주택자의 금융규제 강화

앞으로 투기와 투기과열, 조정대상지역에서는 금융기관 대출로 투기할 수 없도록 엄격히 제한하고, 주택을 한 채 이상 보유한 세대는 주택담보대출을 통해 추가로 주택을 구입할 수 없게 된다. 

다만 1주택 세대의 경우 이사나 직장근무 등 실수요나 불가피한 사유로 판단될 경우 주택담보대출이 가능하지만, 공시지가 9억 원을 넘는 고가주택의 경우에는 실제 거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출을 받을 수 없다.

전세대출도 실수요자를 보호하는 범위 내에서 관리가 강화된다. 전세대출자가 실제로 주택에 거주하는지 확인하는 등 사후 관리를 강화하면서, 무주택자와 부부합산소득 1억 원 이하 1주택자는 전세자금 보증을 허용하되 2주택 이상자에 대해서는 공적보증이 전면 제한될 예정이다.

주택임대사업자 세제혜택 조정 및 대출규제 강화

그동안 주택임대사업자에게는 공시가격 기준 수도권은 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하일 경우 양도세를 중과하지 않고 종부세도 과세하지 않았다.

그러나 이번 대책발표에 따라 주택임대사업자가 조정대상지역 내 주택을 신규로 취득해 임대 등록할 경우 양도세를 내야하는데, 2주택자는 10%p, 3주택 이상자는 20%p를 중과하고 종부세도 과세할 방침이다.

임대주택의 경우 국민주택 규모 이하 주택을 8년 이상 임대할 경우 양도세 감면혜택이 있었으나, 이제부터 새로 취득한 주택은 가액 기준을 추가해 공시가격 기준 수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하 주택에 한해 감면혜택을 받도록 기준을 강화한다.

한편 현재 주택임대사업자는 LTV 규제를 받지 않고 금융회사가 자율적으로 60%∼80% 수준의 LTV를 적용했으나, 앞으로는 (투기)과열지구 내에서는 가계대출과 동일한 LTV 40% 규제를 적용하면서 고가주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 없게 된다.

특히 투기지역에서 이미 1건 이상의 주택담보대출을 지닌 주택임대사업자는 주택 취득 목적의 담보대출을 제한한다.

서민 주거용 주택 공급 확산

앞으로는 실수요자에게 실질적 혜택을 주기위해 서울과 수도권 주요 역세권과 주택수요가 많은 지역에 공공택지 30곳 총 30만 가구의 주택을 추가 공급할 계획이며, 입지가 우수한 도심 내 주택공급도 확대한다. 또한 상업지역 주거비율과 준주거지역 용적률을 상향해 역세권 용도지역 변경 등 도심 내 규제 완화를 포함한 다양한 주택공급 방안을 지자체와 협의를 거쳐 추진할 계획이다.

정부는 이번 주택시장 안정대책과 함께 조세제도와 세정 측면에서 조세정의를 구현할 수 있도록 지속적으로 개선할 방침이다.

투명하게 노출되는 근로소득에 비해 상대적으로 미약한 부동산 등 자산보유에 대한 과세를 지속적으로 강화하는데, 종부세 개편도 이같은 취지에서 비롯된 것으로 종부세 공정가액 비율은 당초 정부안보다 확대하여 매년 5%p씩 단계적으로 상향 조정해 2022년까지 100%로 조정한다.

세정 측면에서는 부동산 투기와 거래에 따른 편법, 탈법 상속, 증여 등에 대한 자금출처 및 세무조사를 지속적으로 강화해 나간다.

인터넷 카페 등을 통한 부동산 가격 조작, 허위거래 등 시장교란행위에 대해서도 모니터링을 강화하는 한편, 국토부에서 9월부터 운영을 개시한 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 다주택자의 임대소득에 대한 과세관리를 철저히 한다.

정부는 주택시장 안정대책의 필요한 조치를 속도감 있게 추진하면서, 세법시행령과 금융감독규정 개정 등 정부 차원의 조치들은 빠른 시간 내에 완료할 계획이다. 특히 종부세 개편안은 이미 여당과 협의가 된 만큼, 의원입법 형식으로 새로운 개정안을 마련해 국회 논의가 조속히 이루어질 수 있도록 할 계획이다.